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解除合同!烂尾楼开发商被判返还首付款并偿还银行贷款

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作者:张明湖来源:原创


原创 张明湖 三赢律说 2022-07-19 23:29 发表于海南



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作者 | 张明湖 三赢律说




案例概要:

烂尾楼断供事件愈演愈烈,且司法实践中对陷于旋涡中的购房者而言,可谓凶多吉少。笔者关注到中国法院网近日发布消息称,江西省高安市人民法院审结了三起因开发商楼盘“烂尾”,购房人要求解除合同并获得胜诉判决,令人振奋。




1.案情分析:






法院经审理后查明,购房人于2019年与开发商签订了《商品房买卖合同》,并按约定支付了首付款,后与开发商、银行三方共同签订了《商品房按揭借款合同》,由银行按揭借款向开发商支付购房余款,此后购房人按时归还银行贷款。但因为开发商原因,造成项目烂尾无法按时交房,且无法确定何时能交、是否还能交房。购房人遂依据合同约定向法院提起诉讼,请求判令解除《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款合同》,由开发商返还首付款及已支付的银行贷款,后续贷款由开发商向银行归还。

法院认为,开发商已经构成根本违约,购房人有权依约要求解除合同。根据《中华人民共和国民法典》相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十一条,依法判决:解除合同,开发商应向原告返还首付款,将银行已向其支付的按揭贷款予以返还,并偿还剩余的银行贷款。


2.裁判观点:







1.根据《民法典》合同编的相关规定,《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款合同》是有民事行为能力各方真实意思表示,且约定的内容不违反法律,不违背公序良俗,该合同为有效合同;且本案中按揭贷款合同看作是购楼合同的一个附属合同,而不是一个独立的合同。
2.购房者按照合同约定履行了支付首付款义务,并按时向银行分期偿还贷款;银行也按约提供了房款余款的按揭贷款支付给开发商;而开发商在收到房款(购房者首付款+银行按揭款)后,却无限期停工(俗称烂尾),已经构成根本违约。
3.因为合同不存在无效事由,因此已经达到约定解除合同的条件,开发商应当承担全部违约责任,并赔偿其他守约方的各项损失。



3.三赢说律:







笔者认为,虽然理论上、实务中对于银行按揭贷款合同与商品房买卖合同之间是附属合同,还是各自独立合同,存在不同观点和争议,但是本案例中,对于“掏空了六个钱包”倾尽一生存款才好不容易给得起首付,并按揭买房的购房者这一弱势群体而言,是一个伟大的胜利!并且有理由相信,正义一定不会缺席,天平一定会更倾向于保护民众的合法权益。
当然,如果并非开发商烂尾,而是因为购房者自身原因,无力偿还房贷;毫无疑问,等待断供者的一定是列入失信名单,并承担由此而产生的违约后果。因为当今社会,契约精神已经成为经济社会的核心纽带……本案的判决,正是正本清源,让严重违约的开发商付出惨重代价,而不是让守约的购房者在被各方割完韭菜后,明明不是因为己方原因,导致房屋无法兑现,却仍要背负沉重的房贷包袱。也许法理上,支持按揭合同与商品买卖合同并非附属合同,而是独立合同的声音要更多些,甚至既合法也合理,但是不合情。此情既有人情,也有国情!人情自不必多说,国情就是房子对于一个中国家庭何等重要,而不管烂尾具体是哪方的责任,难道还能认为是购房者造成的么?
当然,这次风波如果不能妥善处理,一旦引发一系列的连锁反应,想必谁都难以独善其身。希望经过持续的高热度关注,能有共赢的解决机制吧!尤其,更要提醒大家,务必主要合同审查;因为,有时候一个条款就可以让你起死回生。


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